本輪房價反彈已近1年了，該漲的城市已經漲上來了，沒漲的城市也基本不會有什么大的作為了。分化的格局已經定型，接下來要做的事只有兩件，三四線城市去庫存，一二線城市擠泡沫。
怎么去庫存？
這個命題留給三四線城市，而且難度不小。因為本來為他們準備的貨幣和信貸政策被錯誤配置給了一二線城市。房地產去庫存的根本方式是供給找到有效需求，也就是居住需求。任何背離這一方式的去庫存都是不成功的，甚至說是危險的。貨幣和信貸的寬松是必要的，但僅僅依靠這一政策是無法釋放需求的。原因很簡單，貨幣政策降低了利息成本，而信貸政策本質是上是加大杠桿，則加劇了利息成本。
雖然首付門檻降低了，但后續幾十年的負債，讓三四線真正有住房需求的普通人看不到誠意。
舉個簡單的例子，買套60萬的房子，按2015年3月1日基準利率5.9%計算，首付3成貸款30年，本息和為89.68萬元；按2015年10月24日基準利率4.9%計算，首付2成貸款30年，本息和則為91.71萬元；實際購房成本上升了2.03萬元。
三四線城市的購房者大部分都是城郊居民和進城農民，可能他們不會像我這樣計算，但是他們都會計算一點——月供。去庫存之前房價本已相當高，調整后的月供成本上升了更加打擊了他們買房動力。
三四線的房子有多少？據統計局給出的最新數據，截止今年6月，全國待售庫存為7.15億平方米，已開工未銷售面積為67億平方米，合計74億平米。這些庫存大多數位于三四線城市，沒有更給力措施，去庫存之路只能是“遙遙無期”了。
這一輪房地產刺激不可謂不強，以至于房價上漲早于成交量上漲，以往多次房價上漲行情都是成交量先于房價啟動。但就是這樣的刺激程度，也無法激活三四線樓市，原因在哪？
筆者認為，主要原因是政策沒有真正讓供需對接上。一邊是高價的商品房，一邊是囊中羞澀的農民兄弟們。我們需要適當降低房價和交易成本，而針對需求不旺的問題，則需要通過各種產業來沉淀人口，各種公共服務要向非戶籍人口擴展。
怎么擠泡沫？
這個命題留給一二線城市。與三四線城市不同的是，一二線城市去庫存顯然不是要賣更多的房子，實際上也沒有多少房子可賣了，要不然房價也不會飆升。一二線城市與三四線城市房地產最大的區別是當前購房需求是居住需求和炒房需求疊加，而且炒房資金實力明顯高于居住需求的資金實力。在高杠桿和低庫存的雙重作用下，一線樓市正快速向豪宅化發展。
房子越來越像個籌碼，借著貨幣和信貸的寬松帶來的高流動性，投資者追漲殺跌的行為在持續推高一線房價。
我們要清楚一點，房價每漲一點，推動房價上漲的資金成本就越高，杠桿是搖動資金的一種手段。但M1的走勢告訴我們，目前全社會杠桿率已經由“兩高一低”逐步轉變為“三高”——ZF負債高，企業負債高，居民負債率也在上升。未來居民負債率上升的空間沒有了，房價上漲的勢頭也就快結束了。一旦投資風險加劇，不但外部熱錢會直接流出，國內資本也會撤出一線樓市轉而尋求國外樓市或其他更安全的投資品。
雖然目前一二線房價在上漲，但風險正在聚集，就像我所說的，一旦居民負債率空間沒有了，距離泡沫破滅也就不遠了。
這一輪樓市的“好時光”可能是最后一輪了，一線城市正在走出最后一次房價漲幅行情，但上漲的同時，波動也會加大。
已經買房的還可以繼續持有，還沒買房的要小心了，投資買房已經不是最優的資產配置方式了。
房地產已成高危行業：誰會接到最后一棒？
無疑，經濟增長、人口紅利、城鎮化、貨幣超發等因素，推動了近十年來中國房地產市場空前的繁榮。發展至今，中國一線城市的房價已跟全球各大主要城市房價基本持平并有所超越。
尤其是2016年，全國各主要城市房價出現了新一輪漲勢，在此期間，伴隨的則是中國經濟增速的持續放緩，以及人民幣匯率的持續下跌、股票市場的持續疲軟。人們似乎更加堅信只有房子才是可靠的資產，才是值得長期擁有的資產。
“當前的宏觀大背景下，對于購房者來說，無論買漲買跌，再不買就什么都買不起了，落袋為安的房產比銀行的存款更讓人放心；但購買力就在那里，有價無市的疲態已經初步呈現。”地產專家段舒懷則告訴《華夏時報》記者，對于開發商來說，房地產行業現在已經屬于“高危”行業，不拿地等死，拿了地拖死，每一個地王都產生于戰戰兢兢的開發商群體中，最終拼的還是希望達摩克利斯之劍別落在自己頭上。
房價高燒不下
“在北京市場，總價低于300萬的房子已經難覓蹤影，無論商住還是普通住宅都一路走高，加上限購傳言層出不窮，但凡有出手機會（資格）的購房者大都紛紛搶購。”段舒懷在接受華夏時報采訪時說。
而在深圳，房價漲幅已經出現區域分化。福田、南山、前海繼續上漲，但龍崗、羅湖等區域已較去年高峰期放盤價回落幅度在10%。深圳二手房事實上已經量價齊跌，價格上漲主要是新盤和高端豪宅因素。
國家統計局數據顯示，6月份70個大中城市，新建商品住宅價格同比漲幅最高的是深圳、廈門、上海；其中，深圳漲幅高達47.4%。6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別比上月增加7個和2個，但漲勢有所放緩。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均繼續收窄，二三線城市同比平均漲幅仍在擴大。
第一太平戴維斯數據顯示，全國各等級城市6月份住宅銷售價格已經連續第4個月均出現環比上漲。不過除了一線城市環比上漲了30個基點外，其他等級城市環比的漲幅均出現收窄的情況。“如果價格增速繼續放緩，五線城市的房價或開始轉跌。”這家機構研究人員表示。
“面粉”反作用力
相較于不斷飆漲的房價，全國土地市場價格也在瘋狂上漲。
中原地產研究部最新統計數據顯示，2016年上半年，北京合計出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區改造、居住類合計7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。
針對土地價格飆漲，以及不斷上揚的房價，各地區也在出臺調控政策，但依然不能阻止土地價格上漲的趨勢。
合肥在6月底出臺了比蘇州、南京土地熔斷更嚴厲的土地出讓政策：20億元以下的土地，一個月付清土地款；20億元以上的，半年付清。合肥各區縣拍出地王的，開發商必須在土地出讓合同簽訂的一個月內一次性付清土地出讓金。
分析人士認為，合肥出臺的限貸政策一定程度上抑制了樓市成交量，因此房價環比漲幅較6月有所收窄。
南京也出臺了調控政策。5月底南京相關部門通過其官方微博發布消息，南京對土地出讓實行最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效。但近期的土拍表明，南京的土地熔斷機制，對過熱的土地市場作用不大。
另一個熱點是蘇州。蘇州4月舉行的今年首場土地拍賣會，成為40多家開發商圍獵的秀場，13幅土地拍賣的總價約250億元，這些地塊的平均溢價率達到2倍之多。
“今天地王的成因基本上大家都認同，因為市場上錢又多又便宜。從某種程度上說，在利息越來越低的情況下，不拿錢是很吃虧的。過去12%-13%的利率都搶著拿，今天2%的利率不拿，就把大好河山拱手相讓。地王不斷產生，一定會對房企運作模式發生很大的變化。”丁祖昱說。
已成“高危”市場？
事實上，上半年的房價飆漲形式是產業，本質卻是金融。
2016年以來，信貸延續擴張態勢。今年一季度，新增人民幣貸款4.61億元；其中新增個人住房貸款1萬億，創下自2010年央行開始公布金融機構貸款投向報告以來的歷史最高紀錄。
信貸的擴張，實體經濟投資的緊縮，股市投資的緊縮，以及一線樓市信貸的緊縮，是二三線樓市突然暴漲的主要原因。
顧云昌預測稱，2017年，房地產銷售或將明顯放緩，甚至出現負增長。銷售回落主要因為前期需求透支，但樓市下行的時期恰恰是購買力重新積蓄的階段，此后又會出現回漲的情形。
段舒懷認為，亂象只是表象，根源很復雜，要分析房價需要從土地市場（土地供給方），房地產商（房產提供方）和購房者（需求者）三個方面來分析。
“分析土地地價趨勢可以從6月13日北京市委市政府的‘發展北京城市全面提升城市建設規劃水平’文件中看出端倪：推動城市規劃建設向更加注重減量提質轉變，五環路內嚴禁新增建設用地，嚴格控制建設規模，不難得出結論，至2020年北京土地供應只可能更緊不可能放量；所以，北京房價可能將持續上升。”段舒懷稱。
段舒懷同時認為，房地產行業現在已經屬于“高危”行業。
“除非北京繼續吸引全國高收入群體進入，僅靠具備購房資格的購房者是承擔不起目前的房價的，但北京嚴格限購政策讓這種可能遙不可及，現在開發商拿地也是在賭不會接到最后一棒。”段舒懷表示。
未來樓市路在何方？
19號、20號、21號，新華社連續三天發文章，評論“樓市變局”。
三篇文章角度不同，分別針對“高杠桿”、“地王”、“去庫存難”現象。
19日：《警惕繁榮背后有風險——一評樓市變局》
今年上半年,北上廣深四大一線城市以及合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市輪番上演“日光盤”和“一房難求”劇情,將樓市熱度急劇推高。房價上漲使得一二線城市庫存壓力基本釋放,但“買漲不買跌”的心理驅使一波又一波買房人涌入售樓處,提早釋放購房需求。上海、深圳再現通宵排隊買房,合肥、南京陷入上萬人爭搶百套房源的瘋狂模式……
繁榮景象的背后潛伏著風險。
文章主要表達了這樣幾個意思：
1、與前幾輪樓市反彈不同的是,本輪部分城市房價暴漲、地王頻出,更多與金融杠桿的撬動有關。這一現象與2015年股市流失的場外配資非常相似。
2、如果杠桿過高,房地產就不再像必需品,而是越來越像金融品,勢必催生房地產投機行為和房地產價格泡沫。
3、防范住房金融風險,關鍵就要一個動作：改革！
20日：《小心地產市場的“地王”盛宴——二評樓市變局》
上半年,全國50個主要城市冒出200余宗“地王”,堪稱有史以來高價地最密集涌現的半年。而在上一個“地王”年的2013年,也不過拍出60宗“地王”。
1、部分開發商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，企圖以房價上漲自我解套；在積極擴張戰略下，很多卻是飲鴆止渴，債務風險加大。
在傳統房價與地價關系即“面粉”“面包”問題之外,更應關注“和面的水”的流動性。
2、上半年“地王”很多是國企央企，而他們的初衷多是在國有企業改革重組中爭取賬面好看、掌握主導權。
3、219宗“地王”中，溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達167宗，不但推高未來房價，更加重產業風險、金融風險以及國有資本流失風險。
21日：《去庫存”要打持久戰——三評樓市變局》
在市場分化加劇的背景下,部分二線城市和三四線城市的庫存總量仍在高位。市場機構調查顯示,沈陽和大連（樓盤）等城市雖然消化周期均有回落,仍高達19.5個月和22.6個月。對于城市吸附力不足、人口凈流出的三四線城市而言,去庫存壓力依然很大。
1、提示商業地產風險：存量過大、空置率高、租金低,成為“難啃的骨頭”。
2、去庫存應通過“人”的城鎮化,而非加杠桿。加杠桿只能使資金過度向一二線城市集中：熱點城市房價高位跳漲、三四線城市去庫存難度加大。
3、過去5年建了太多的高密度的中小戶型為主的住宅，必須降低容積率，同時減少中小戶型產品，否則去庫存永遠無解。
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